Frequently Asked Questions

Lý tưởng là khởi động trước 6–8 tuần để đủ thời gian khảo sát nhiều tòa nhà.
Giai đoạn 1–2 tuần đầu để chốt khu vực, ngân sách, diện tích và danh sách tòa nhà phù hợp.
1–2 tuần tiếp theo cho các buổi đi xem, so sánh giá, đánh giá tiện ích và phí ẩn.
1 tuần dành cho đàm phán các điều khoản hợp đồng, giá, thời hạn và ưu đãi.
2–3 tuần cuối cho thiết kế, thi công nội thất và nghiệm thu bàn giao.
Nếu nhắm hạng A hoặc vị trí “hot”, nên cộng thêm 2–4 tuần vì nguồn cung ít.
Chuẩn bị sớm giúp tránh bị ép giá, có thêm “room” để đàm phán và xin thời gian miễn tiền thuê cải tạo.

Ưu tiên tòa nhà hạng B/C gần trung tâm thay vì hạng A ở lõi CBD.
Cân nhắc co-working cho đội nhỏ, trả theo chỗ, linh hoạt tăng giảm số lượng.
Tận dụng văn phòng đã có sẵn nội thất để giảm chi phí ban đầu.
Đàm phán thời gian miễn tiền thuê trong giai đoạn cải tạo (rent-free fit-out).
Thanh toán theo quý hoặc đặt cọc hợp lý để đổi lấy mức giá ưu đãi hơn.
Xem kỹ phí dịch vụ, gửi xe, điều hòa ngoài giờ, bảng biển để tránh “đội” tổng chi.
Lập bảng TCO (tổng chi phí sở hữu) theo 12–24 tháng để thấy bức tranh thật.

So sánh 3–5 tòa cùng hạng, cùng khu, cùng diện tích để có benchmark.
Tách rõ tiền thuê/m², phí dịch vụ/m², thuế VAT 10% và chi phí tiện ích.
Kiểm tra chính sách điều chỉnh giá hằng năm và biên độ tăng tối đa.
Đánh giá chất lượng vận hành: thang máy, điều hòa, vệ sinh, an ninh, lễ tân.
Tính cả các lợi ích “mềm”: chỗ đỗ xe, bảng biển, giờ làm việc linh hoạt.
Đặt câu hỏi về điều hòa ngoài giờ và chi phí giờ thêm, thường bị bỏ quên.
Nếu giá cao hơn mặt bằng, lý do phải rõ ràng: vị trí, thương hiệu tòa, tiện ích vượt trội.

Khả thi nếu chọn co-working, serviced office hoặc sàn đã fit-out sẵn.
Hợp đồng ngắn hạn linh hoạt nhưng giá theo tháng thường cao hơn dài hạn.
Nguồn cung ngắn hạn ít hơn, nên cần linh hoạt về vị trí và layout.
Đặt cọc, hình thức thanh toán có thể “chặt” hơn để giảm rủi ro cho bên cho thuê.
Hãy ưu tiên mặt bằng bàn giao nhanh, giảm thời gian chờ cải tạo.
Xác định rõ nhu cầu phòng họp, khu tập trung, pantry để tránh phát sinh.
Chốt trước điều khoản gia hạn thêm nếu dự án kéo dài ngoài dự tính.

Thời hạn thuê, điều kiện gia hạn và cơ chế tăng giá theo năm.
Mức đặt cọc, điều kiện hoàn trả và các tình huống bị khấu trừ.
Điều kiện chấm dứt sớm: báo trước bao lâu, phạt thế nào, có chuyển nhượng được không.
Phạm vi phí dịch vụ, dịch vụ bao gồm/không bao gồm, cách điều chỉnh phí.
Điều hòa ngoài giờ, gửi xe, bảng biển, giờ làm việc tòa nhà, an ninh ngoài giờ.
Quy chuẩn PCCC, trách nhiệm nâng cấp nếu cải tạo thay đổi công năng.
Điều khoản sửa chữa, bảo trì, bảo hiểm và phân định trách nhiệm rủi ro.

Xác định phân khúc khách mục tiêu và định vị rõ ràng ngay từ đầu.
Đầu tư hình ảnh: chụp ảnh chuyên nghiệp, video tour, sơ đồ mặt bằng 2D/3D.
Công bố bảng giá minh bạch kèm ưu đãi theo kỳ hạn để khuyến khích chốt nhanh.
Phối hợp nhiều kênh: nền tảng bất động sản, môi giới, mạng xã hội, Google.
Cải thiện trải nghiệm đi xem: quy trình đón tiếp, tài liệu, người dẫn chuyên nghiệp.
Cho phép thời gian fit-out miễn tiền thuê hợp lý để tạo sức hút.
Theo dõi KPI tuần: số lead, số lượt xem, tỷ lệ chốt để tối ưu ngay.

Lấy mặt bằng giá theo hạng tòa và khu vực làm mốc tham chiếu.
Điều chỉnh theo USP: vị trí, chỗ đỗ xe, chất lượng vận hành, bảng biển.
Thiết kế bậc giá theo diện tích và thời hạn thuê để tối ưu P&L.
Tách bạch phí dịch vụ để khách dễ so sánh và giảm “sốc” tổng chi.
Cho phép ưu đãi ban đầu (rent-free, giảm giá vài tháng) thay vì hạ đơn giá dài hạn.
Rà soát hệ số trống và chi phí vận hành để tránh “đốt tiền” vô hình.
Cập nhật giá theo quý, bảo đảm mềm dẻo với biến động thị trường.